L'Économie & Finance Israélienne

La récente flambée des taux d'intérêt en Israël se fait sentir sur le marché hypothécaire résidentiel du pays.

Les données publiées par la Banque d'Israël (BOI) plus tôt cette semaine montrent que la valeur des hypothèques contractées en août était à son plus bas niveau depuis mai 2021.

La baisse survient après des années au cours desquelles les Israéliens ont afflué pour contracter des hypothèques à des taux d'intérêt extrêmement bas, alors qu'une crise du logement qui sévit dans le pays depuis plus d'une décennie continue de faire rage.

Par rapport à 2021, on constate une baisse de près de 20% du nombre de crédits immobiliers souscrits par les Israéliens.

La BOI a commencé à relever le taux d'intérêt en avril, en réponse à la hausse de l'inflation. Le taux d'intérêt est actuellement de 2 % et devrait encore augmenter. La hausse initiale du taux d'intérêt, par petits incréments, jusqu'à son niveau actuel n'a pas eu d'impact majeur sur le marché hypothécaire au départ. Mais, au cours de l'été, alors qu'il continuait d'augmenter, les prêteurs ont réagi.

"Semblable à d'autres produits dont la demande baisse lorsque les prix augmentent, nous constatons la même chose dans les prêts hypothécaires", a déclaré Moran Ofir, professeur agrégé à la Harry Radzyner Law School de l'Université Reichman et professeur invité de droit à l'Université de Columbia, à The Media Line.

Pourtant, Israël est toujours plongé jusqu'aux genoux dans une crise du logement sans fin en vue. La hausse des taux d'intérêt ne contrecarre pas les autres forces qui animent le marché.

"À ce stade, nous constatons une légère diminution du nombre de maisons achetées, nous ne constatons donc pas encore de baisse des prix", a-t-elle déclaré.

La principale cause de la crise du logement en Israël est l'énorme écart entre la faible offre de propriétés et la demande de plus en plus importante. Au cours de la dernière année, les prix des maisons ont augmenté de plus de 15 %.

Alors que dans d'autres pays, l'inflation et la hausse des taux d'intérêt ont entraîné une baisse des prix de l'immobilier, en Israël, d'autres facteurs maintiennent les prix de l'immobilier à un niveau élevé.

Le marché immobilier israélien se comporte différemment de ceux des autres pays.

L'une des raisons est que la population d'Israël augmente rapidement, avec le taux de fécondité le plus élevé parmi les pays membres de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Pour de nombreuses raisons complexes, la construction de maisons en Israël n'a pas réussi à combler le vide et les experts estiment qu'il y a une pénurie de dizaines de milliers d'unités de logement, qui augmente chaque année.

"Lorsque les prix faisaient rage, il était clair que le faible taux d'intérêt était le moteur des hausses de prix", a déclaré le Dr Ran Ben-Malka, maître de conférences au département d'économie du Sapir Academic College. "Nous assistons maintenant à des tendances contradictoires sur le marché. Tant que les taux d'intérêt étaient bas, tous les facteurs ont entraîné une hausse des prix des logements. Mais d'autres tendances tirent toujours les prix vers le haut."

Même si le crédit bon marché est un facteur majeur de la crise, ce n'est pas le seul. La crise du logement en Israël a commencé en 2007. Selon le Bureau central des statistiques (CBS), les prix de l'immobilier en Israël ont augmenté de 107 % depuis cette année.

De plus, le gouvernement, en tant que principal propriétaire des terrains en Israël, tarde encore à libérer ces terrains pour la construction. "Tant que l'offre n'augmentera pas, le vrai problème ne sera pas résolu", a déclaré Ben-Malka.

Bien que les données ne soient toujours pas disponibles pour les derniers mois, il est possible que les entrepreneurs soient moins désireux de construire de nouvelles maisons pour un public qui achètera moins.

"Nous pouvons présumer que, même si les taux d'intérêt sont plus élevés, nous ne verrons pas de changement drastique des prix des logements", a déclaré Ben-Malka. "Dans les zones à forte demande, nous pourrions même voir une nouvelle augmentation des prix, tandis que dans d'autres zones, les hausses de prix pourraient geler."

Au cours des dernières années, on a assisté à une augmentation des mises en chantier, avec un effet incompatible sur les prix des logements qui n'ont cessé d'augmenter.

"Un ralentissement des prêts hypothécaires combiné à une hausse des taux d'intérêt pourrait en fait entraîner une augmentation des prix de l'immobilier", a expliqué Ben-Malka.

"Pour que nous puissions voir un changement, nous devons voir l'influence des deux côtés de l'équation - l'offre et la demande", a déclaré Ofir. "Si nous constatons une diminution du nombre de transactions mais aussi une baisse de l'offre, nous ne verrons pas de sitôt une baisse des prix."

Les taux d'intérêt élevés poussent également les personnes qui achetaient auparavant un bien immobilier comme investissement et non pour leur propre logement à penser différemment sur la façon d'investir leur argent.

La hausse des taux d'intérêt rend également plus difficile pour les gens de rembourser leurs prêts. Pour le jeune couple israélien moyen qui a récemment acheté sa propre maison avec des taux de rendement confortables, le paiement hypothécaire mensuel à la banque a augmenté de quelques centaines de shekels israéliens.

Comme les taux d'intérêt devraient encore augmenter, il pourrait y avoir une augmentation du nombre de personnes incapables de rembourser leur dette. Si ces maisons reviennent ensuite sur le marché, cela pourrait entraîner une baisse des prix des logements mais créer d'autres problèmes au sein de la population.

"Même si nous verrons une réduction drastique des prix des logements, ce n'est pas une bonne nouvelle pour les jeunes couples", a déclaré Ben-Malka. "Le prix de l'appartement peut être plus bas qu'avant, mais les taux d'intérêt signifient que les paiements de retour augmentent en fait le prix de la propriété."

Cependant, le système bancaire israélien continue d'être assez strict dans l'octroi de prêts hypothécaires. C'est cette politique conservatrice qui a immunisé le pays contre la crise financière mondiale de 2008, qui a vu d'autres pays faire face à l'éclatement d'une vaste bulle immobilière.

Au cours de ces années, les données de la BOI montrent un bond substantiel du nombre de prêts au logement contractés.

Les recherches menées par Ofir ont montré que l'imposition de restrictions réglementaires sur le marché hypothécaire afin de maîtriser les prix des logements ne donne pas le résultat souhaité, bien au contraire.

Avec des forces contradictoires et parfois concurrentes qui ne font actuellement que faire monter les prix, ou à tout le moins les geler à leur niveau actuel, la crise du logement en Israël semble devoir persister.